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內容來自sina新聞

馬紅漫:收購商品房用於保障房的資金瓶頸





??保障性住房市場擴容再現新思路。據媒體報道,住房和城鄉建設部擬出臺收購商品房用於保障性住房指導意見,具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出要求。



??最近一段時期樓市寒意甚濃,降息、首套房貸政策松動以及多地取消限購等利好並未讓房價表現出明顯的止跌企穩跡象,此前被投機泡沫所掩飾的供求矛盾凸顯,各地頻頻被曝商品房庫存“壓力山大”。與此同時,保障性住房供給滯後的問題一直未得到根本緩解,中低收入群體的住房及改善需求尚未得到充分滿足。就此而言,地方政府通過購置商品房彌補公租房或棚戶區改造等所需,可以在兩個不同屬性的住房市場間搭建起橋梁,實現房屋資源的盤活與對接,不僅可以解決開發商去庫存化的燃眉之急、防范商品房滯銷負面影響的繼續蔓延發酵,而且有助於夯實住房體系短板,進一步落實行政部門在保障性住房市場中的職責。



??但需要指出的是,在以收儲存量商品房充實保障房供給的過程中,資金流是實現住房資源再配置流轉的重要媒介。隻有地方政府給付的對價同時滿足開發商願意接受、地方財力可以承受、市場認為符合公允標準三個條件,才可能確保這一政策創新有效落地實施。



??事實上,保障房開發滯後與開發商激勵不足有一定關系。目前各地保障房項目建設大都是由開發商建造,政府再對其進行回購,前者的利潤回報為3%左右,遠遠無法企及普通商品房項目的盈利率水平。逐利本性讓多數開發商因此失去對保障房項目的熱情,一些參建者的目的更多是借此優化與地方政府的關系、打通融資渠道、為今後源源不斷地拿地以及享受優惠便利做好鋪墊。恰因此,盡管目前開發商回籠資金的壓力較大,但向政府批量出售商品房也會設置價格底線,低於3%左右的利潤率抑或虧本批發的可能性不大。



??而另一方面,地方政府是否有足夠財力將滯銷商品房推向保障房市場也有待觀察。根據相關政策,可用於保障房建設的財政資金包括地方土地出讓金凈收益的10%、地方政府債券收入、試點地區取得的房產稅收入、部分國有資本收益和城市維護建設稅收入等。但事實表明,這些財政源泉難以全面化解保障房項目的資金之渴。當前樓市低迷已然波及到上遊土地市場,數據顯示,今年前三季度全國300個城市土地出讓金總額為17109億元,同比減少20%,作為最大資金來源的地方土地出讓金反哺保障房市場整體較為乏力。此外,在地方財政吃緊的形勢下,新發債券所融通資金大多用於抵補此前欠債;房產稅試點擴容目前未能全面鋪開;而從國有資本經營預算以及從城市維護建設稅等稅費中“安排的資金”,則因約束弱化而難以形成穩定的資金保障。在資金供給不足困境未有實質性緩釋的語境下,地方政府收購商品房難免捉襟見肘。更值得商榷的是,若開發商建造成本信息披露不完善、外部監督機制不到位,商品房收購價格就會失去客觀評判標準,而向哪傢開發商收購的話語權也更多集中在個別部門手中,其間難免滋生權力尋租的腐敗溫床。



??由此可見,專項配套資金不足仍然是束縛保障房市場正常開發的重要瓶頸,也讓“收購商品房用於保障性住房”的可操作性面臨現實考問。需要提及的是,優化資金支持的方法除瞭要積極組建全國保障性住房投資銀行、通過金融創新為保障房廣泛融通資金外,還應當積極吸引資本力量的多方支持。這裡面,地產主業央企更應率先垂范,逐步從商品房市場中退出,轉而主攻保障房供給。如此一來,既可避免央企陷入與民爭利的指摘,又能夠讓央企擔負起相應的社會責任。當然,地產央企角色轉型還需要考核激勵機制的引導,包括主要領導人在保障房建設中的權責、績效考核具體指標等都應當做出一定的明確和調整。



??(作者系經濟學博士)



?? 本版言論僅代表作者個人觀點

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-27/06485943505476343087151.shtml

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